對于新一年的房地產(chǎn)價(jià)格趨勢，業(yè)界莫衷一是。上漲論者認(rèn)為，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛、推進(jìn)城鎮(zhèn)化等因素將繼續(xù)推高房價(jià)，尤其是一線城市，房價(jià)難以下跌。下跌論者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大和立法等預(yù)期，將導(dǎo)致房價(jià)下跌。三四線城市住房供給已相對過剩，一些地方出現(xiàn)空城、“鬼城”，個(gè)別城市的房價(jià)大幅下跌可能會(huì)蔓延。
應(yīng)該說，在一段時(shí)期內(nèi)，我國依然存在推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的多種因素。比如，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、城市家庭向中小型解構(gòu)、人們普遍有住房改善的愿望等，特別是由于投資渠道方面的原因，資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格走高。
然而，不容忽視的是，諸多因素也在制約著房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
一是房地產(chǎn)稅。“土地財(cái)政”固然會(huì)抬高房地產(chǎn)價(jià)格，但地方財(cái)政困難也不是僅靠賣地一項(xiàng)就能完全解除的。如果財(cái)政困難較長時(shí)間得不到緩解，地方政府或?qū)①澇珊椭С珠_征房地產(chǎn)稅。隨著財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，以及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)提高，都將對住宅購買和消費(fèi)行為產(chǎn)生重大影響。
二是周期因素。房地產(chǎn)繁榮都具有周期性。從多方面因素來看，我國房地產(chǎn)的過度繁榮已到了轉(zhuǎn)折階段。若從1998年算起，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)繁榮了兩個(gè)7年的周期。
三是產(chǎn)供需關(guān)系的改變。今年1月至10月，我國住房銷售大約840萬套住宅，約可解決2400萬左右的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，而實(shí)際城鎮(zhèn)化的人口不到2000萬。這表明，住房的供給超過了人口城鎮(zhèn)化的需求，相當(dāng)數(shù)量的住宅被用于投機(jī)和投資，住宅的供求狀況發(fā)生了轉(zhuǎn)變。有人或許認(rèn)為未來城鎮(zhèn)化速度會(huì)加快，但過高的房價(jià)卻將極大地抑制人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
四是利率市場化的影響。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的利率達(dá)10%至15%，這是不可持續(xù)的，持續(xù)的時(shí)間越長，風(fēng)險(xiǎn)越大。目前，房地產(chǎn)的高利率導(dǎo)致大量資金涌入，帶動(dòng)了存款利率的上升和貸款利率的提高，使得購房者的貸款利息負(fù)擔(dān)加重，貸款能力下降，銀行能夠放貸的表內(nèi)資金也在減少。
此外，國際經(jīng)驗(yàn)表明，房價(jià)持續(xù)上漲不是規(guī)律，只漲不跌不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
所以2014年房地產(chǎn)價(jià)格尚存變數(shù)。
