全面深化改革特別是《土地管理法》修訂以后，農村建設用地和城市土地同等入市、同權同價以后，前進了一大步，但還遠遠不夠。
對農村宅基地制度的改革，大的思路可以有四條：
第一，土地的所有權和使用權相分離。城市里的土地都是國家所有，那怎么住的房子卻是張三、李四、王二麻子的？其中核心的一條，就是把“鐵板一塊”的國有土地所有權，再分出使用權的“一張皮”來。所有權屬于國家不變，但使用權可以在“有償有期限”的前提下，由國家讓渡給個人。這個“所有權和使用權適當分離”的動作，不是地方或城市的“自選動作”，而是國家法律經過修訂和完善以后的“規(guī)定動作”，是有明文的法條和法規(guī)加以支撐和保障的。
買商品房的人都要去辦理“三證”，其中一個證就是《國有土地使用權證》。這表明您在交夠了國家相關稅費的同時，也獲得了國家法律保證您權益的70年住房及相應“宅基地”的使用權。不讓動地，就沒法建設住房；不讓賣房，就沒法回籠資金。解開這個死扣，就靠法律認可的“兩權分離”，這是一條最重要也是最根本的思路。
第二，城鄉(xiāng)土地平權，或謂城鄉(xiāng)建設用地平權。為什么城市里公有化水平“更高”的國家所有土地，它的使用權可以最終落到個人頭上，而農村里公有化水平“更低（如果有此區(qū)分的話）”的集體所有土地，反而就不能落到個人頭上？這個道理講不通。都是在中國政府的管轄和治理范圍內，無非就是城鄉(xiāng)這么兩塊建設用地，怎么就這個可以而那個不行，這個合法而那個違法？農民和市民不都是中國的公民嗎？這就是因為城鄉(xiāng)二元分割和對立的結構體制還沒有改到位，仍然是城鄉(xiāng)要素流轉和變現中“事實上存在的”不平等。
解決的辦法，就是按照城鄉(xiāng)土地平權的原則，把城市里大行其道的國有土地使用權依法轉讓的法律規(guī)定，同樣覆蓋到鄉(xiāng)村的建設用地上來。耕地的保護是土地用途管制要解決的問題，不要和農村建設用地管理直接劃上等號?，F在中央已經明確了農民對于宅基地的“資格權”。何謂“資格權”？就是有資格的“使用權”。農村耕地的承包權和宅基地的資格權，其實都是類似城市土地的“使用權”，是一種切切實實的權利。
第三，浙江省委省政府提出的“三權到人（戶）、權隨人（戶）走”。這個政策最初提出時，我寫過一篇短文，叫作“快快把八字方針落實”，認為是農村“三塊地”改革的“八字方針”。講的其實已經是很明、很對路，關鍵是要落實到位。在我來看，使用權這個東西，如果不比照城市里的“有償有期限轉讓”的路子辦，農地的商品化、價值化、貨幣化和資本化,都是無法完成的。這些個“化”到不了位，農村土地產權的“活化”也就無從談起。
第四，“有償轉讓”要進入規(guī)范管理的要素市場，要有“有為政府”的“有效監(jiān)管”。決心把農地搞活，但不能把農地搞亂。土地是農民的命根子，戰(zhàn)略上我們要有足夠的改革勇氣，但戰(zhàn)術上必須如臨深淵、如履薄冰；認真對待、小心從事。如果頂層設計不明、執(zhí)行監(jiān)管不力給老百姓造成損失，那執(zhí)政黨可能就要付出“塔西佗陷阱”代價。就像毛主席當年說過的：“政策和策略是黨的生命，萬萬不可粗心大意”。
（作者為浙江大學區(qū)域與城市發(fā)展研究中心主任）