德國住房市場管理的中國啟示
德國政府對于房地產市場的合理規范，保障了德國的房地產市場穩定均衡發展，并且使得房地產價格長期穩定，可謂各國房地產市場的典范。中國的房地產市場存在有效需求不足、空置率高等問題。德國的房地產政策和管理經驗對于解決中國房地產市場存在的問題具有一定的啟示。
第一，規范住房市場管理，使住房逐漸回歸消費品屬性。德國政府在社會市場經濟理念的指導下，對房地產市場進行規范，強調住房是滿足居民居住要求的基本消費品，并通過規范市場秩序實現充分的市場競爭，在實現經濟效率的同時維護社會公正。反觀中國住房市場的亂象，可以看出不少的地方政府并沒有作為市場秩序的制定者，甚至作為經濟參與者從中牟利。因此，應該首先規范政府干預市場的行為，并通過法律法規打破壟斷企業和利益集團對房地產市場的操控，防止其從房地產市場中牟取暴利。
第二，完善住房保障制度，為低收入者提供可支付性住房。中國的住房保障制度起步晚，存在許多不完善的地方，還處于探索階段。德國在社會住房建設管理方面積累了豐富經驗，值得借鑒。德國的社會住房保障制度彌補了市場的不足，解決了低收入階層的基本住房需求。德國通過提供公共租賃住房和發放租房補貼等社會保障措施，為無力購買房屋和支付租金的低收入人群提供住房條件，在全社會實現居者有其屋，充分維護社會的公平。只有經濟效率和社會公正實現均衡發展，經濟和社會的發展與進步才能持久和穩定。
第三，發展和規范私人租賃住房市場，緩解購房壓力。發展和完善私人租賃住房市場，不僅可以緩解購房壓力和抑制房價過快上漲，而且可以有效解決無力購房者的住房問題。與德國相比，中國對私人租賃住房市場存在缺乏監管，缺少對租房者權益的有效保護，私人租賃住房供給嚴重不足。政府需要通過法律法規完善租房的市場秩序，對房租合同、期限、房租等給予明確規定，側重保護租戶的利益，使得租戶能夠穩定安心地租房。
第四，盡快出臺房屋登記制度和房產稅政策。實行房屋登記制度，實現全國房產信息聯網，以公開透明的方式管理住房不僅有利于住房的統計和管理，而且有助于預測房屋需求量，為每年的新房建設數量提供依據。另外，要加快推行房產稅政策，制定合理的房地產稅收制度，以法律形式規定住房租金和買賣價格的漲幅，避免房價的持續快速上漲。同時，通過住房信息網絡化和合理納稅等方式，提高房屋的持有成本將有助于降低住房的空置率，促使過剩的住房進入房地產交易市場和租賃市場。
【本文為國家社科基金一般項目“城市化進程中歐洲國家的社會住房政策研究”（批準號：14BJL011）的階段性研究成果】
（《當代世界》2016年7月刊 作者：秦愛華 中國社會科學院歐洲研究所副研究員）
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[1] 數據來源：陳洪波、蔡喜洋，《德國住房價格影響因素研究》，載《金融評論》，2013年第1期。
[2] 2014年，挪威和瑞典的住房價格指數比2005年分別上漲72.5%、70.2%。2014年，愛爾蘭的住房價格指數比2005年下跌28.3%。
[3] Deutsche Bundesbank monthly report, February 2015.
[4] 數據來源：德國統計局，https://www.destatis.de.
[5] 數據來源：Alice Pittini, ect. The state of housing in the EU 2015, May 5, 2015.
[6] 數據均來源德國統計局，https://www.destatis.de。https://www.destatis.de/EN/FactsFigures/SocietyState/IncomeConsumptionlivingConditions/Housing/Current_SILC.html.
[7] 朱玲：《德國住房市場中的社會均衡和經濟穩定因素》，載《經濟學動態》，2015年第2期。
[8] 許兵、孟學禮、孔煒：《德國房地產市場保持平穩的經驗》，載《中國貨幣市場》，2011年第4期。
[9] 余南平：《金融危機下德國住房模式反思》，載《德國研究》，2010年第3期。
[10] 同[8]。
[11] 魏東、季彥敏：《住有所居的德國經驗》，載《上海房地》，2010年第6期。
[12] 李璐穎：《城市化率50%的拐點迷局——典型國家快速城市化階段發展特征的比較研究》，載《城市規劃學刊》，2013年第3期。
[13] 謝敬：《德國房價十年不漲為哪般》，載《金融經濟》，2010年第12期，總第342期。
