作者：賈康 華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、中國財政科學研究院研究員
在過往的調控中，往往出現“打擺子”的情況：房價上升、熱度過高時，一個勁地打壓；過了一段時間后，又擺到反方向，從一個極端轉到另一個極端。這種坐“過山車”“打擺子”的情況顯然不是健康狀態(tài)，只能治標、不能治本。要深層次解決樓市治本問題，必須總結過去的得失，推進“雙軌統(tǒng)籌”的樓市制度框架，配之以土地、投融資、稅費等方面的制度變革，共同攻堅克難
4月22日晚，海南省政府發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，實施海南省全域限購政策，引起社會廣泛關注。
自2016年“9·30”新一輪樓市調控以來，各地調控舉措密集頒布。進入2018年，我國樓市調控從嚴基調依然未變。據中原地產研究中心統(tǒng)計，今年第一季度，全國主要城市出臺的房地產調控措施已超過76次。國家統(tǒng)計局數據顯示，多數地方房價已經從2016年的瘋漲狀態(tài)逐漸降溫，2018年3月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，二手房價格首次出現下降。不過，調控下的樓市依然暗流涌動，雖然熱點城市房價有所下降，但從70個大中城市房價波動狀況觀察可見，3月份房價上漲的城市數量卻在增加。
從1998年住房體制改革以來，我國房地產市場歷經了多輪調控。在過往的調控中，往往出現“打擺子”的情況：房價上升、熱度過高時，一個勁地打壓；過了一段時間后，又擺到反方向，從一個極端轉到另一個極端。甚至不少城市在取消限購限貸后，還給買房者以政府補貼，鼓勵大家出手交易。這種坐“過山車”“打擺子”的情況顯然不是健康狀態(tài)，只能治標、不能治本。
要深層次解決樓市治本問題，必須總結過去的得失，推進“雙軌統(tǒng)籌”的樓市制度框架，配之以土地、投融資、稅費等方面的制度變革，共同攻堅克難。此前，中央已經強調房地產行業(yè)的健康發(fā)展需要解決長效機制問題，而且要落實到解決基礎性制度建設的問題上。這其實就是治本的思路。
首先是住房制度。目前，雙軌統(tǒng)籌（政府主導的“保障軌”與商品房的“市場軌”有效統(tǒng)籌）的住房制度框架越來越清晰。經過多年發(fā)展，保障房從曾經十多種形式的經濟適用房，收縮成現在明確的兩種：一個是公租房，即把“廉租公租”概念打通，統(tǒng)稱為公租房；另一個是越來越受重視的共有產權房，雖有產權，但不是完全的，而是政府和住房主體共同持有，不能隨行就市交易，也不能把賣房收入全部歸購房者。在保障軌以外，是平常所說的商品房軌道。
合理、可持續(xù)的保障房和商品房雙軌統(tǒng)籌是非常重要的制度框架，既可使社會中低收入階層和收入“夾心層”穩(wěn)妥得到“住有所居”的托底，又能使中高收入家庭在商品房的市場軌道上解決住房問題，對房地產市場健康發(fā)展會產生長效支撐作用。
其次，治本還需推進相關稅費制度改革，特別是在住房保有環(huán)節(jié)的房產稅制度改革上要攻堅克難。房產稅制度是以經濟杠桿改變樓市供需雙方的預期和行為，通過抑制炒房行為，減少住房空置率，使房地產市場交易價格趨于平穩(wěn)，市場健康度得以提高。除了能對樓市價格“壓艙促穩(wěn)”，房產稅還會促使地方政府加快職能轉變，推動地方稅體系完善，優(yōu)化收入分配、財產配置等再分配調節(jié)作用。
根據今年全國兩會上相關部門表態(tài)，房地產稅改革“立法先行”工作有望年內啟動。在經過立法程序由全國人大審議通過后，此稅將授權地方政府根據轄區(qū)情況區(qū)別對待，分步實施。同時，與住房有關的土地開發(fā)、商品房交易環(huán)節(jié)稅費，也應一并考慮整合優(yōu)化，盡可能降低納稅人負擔。
再者，土地制度、投融資制度等都是與樓市“治本”相關的基礎性制度。土地開發(fā)、利用方面的“地票”，土地收儲、農村建設用地流轉等改革，投融資方面的PPP、政策性融資等創(chuàng)新，都應積極推進，以利于合力打造我國房地產領域健康發(fā)展、樓市標本兼治的“長效機制”。有分析稱，今年有望成為房地產市場長效機制建設取得突破性進展的關鍵年。目前看，在堅持“房住不炒”定位下，管理部門對加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度已經作出相關部署。
