國家統計局近日公布的數據顯示，今年前三季度，我國一二三線城市商品住宅銷售價格平均漲幅比去年同期有所回落，各地樓市調控持續加碼成效顯現。然而，面對經濟轉型時期外部不確定性增強與經濟下行壓力增大，不乏呼吁各地“放松房地產調控以提振經濟”的聲音。對此，分析人士指出，中國房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位不會出現動搖。樓市調控措施，不是虛張聲勢的“花架子”，而是促進房地產市場健康發展、幫助實體經濟不斷壯大、提升民眾生活質量與獲得感的真功夫。
市場逐漸回歸理性
從數據來看，全國各地樓市在持續調控之下逐步回歸理性態勢明顯。據初步測算，今年9月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上一個月上漲0.3%轉為下降0.1%；31個二線城市與35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅比此前一個月均有所回落。從今年前三季度平均來看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅皆比去年同期有明顯回落。
“2018年9月全國百城庫存數據出現上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產庫存規模增加，一定程度上解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態，同時也增加了購房者議價的空間。
對于房地產市場的降溫，市場人士普遍認為在意料之中。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，當前房地產調控時間和強度持續深化，9月房價環比漲幅明顯縮窄，意味著市場預期發生了轉變。恒豐銀行研究院宏觀經濟研究中心主任蔡浩分析，在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業四季度或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。
分類調控不會放松
總體上看，正是在“房住不炒”的定位之下，各地繼續堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，落實地方調控主體責任，因城因地制宜、精準施策，才有了房地產市場趨于理性、平穩、健康的難得態勢。
“今年以來，房地產調控總體上看是很有成效的。我們抑制了房價的非理性上漲，同時，調控政策對開發商和中介的影響較大，資金鏈緊張迫使房企不敢再盲目擴張。”北京科技大學經濟貿易系主任何維達說。
值得注意的是，《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改進展情況的通報》中釋放了有價值的最新信號。《通報》指出，住建部堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。同時，保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任，促進房地產市場平穩運行。
“房地產調控政策的初衷，就是讓房屋回歸居住屬性。因此，面對經濟下行壓力，我們應該保持政策的定力和連續性，既不能放松房地產調控，讓房地產調控半途而廢、前功盡棄；也不宜盲目加大調控，突然增加相關企業、銀行和購房者的額外壓力。”何維達說。
加速建立長效機制
面對房地產市場投機炒作對實體經濟的危害，有必要在需求側與供給側管理同時發力。有關專家建議，應加快建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制，推進形成租購并舉的住房制度。
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍表示，樓市長效機制的內容包括金融、財稅、投資、土地、立法等多方面。長期來看，金融領域的長效機制建設應設立住房銀行，支持租賃市場的發展；財稅政策的重點是完善交易環節的各種稅收，例如推出房地產稅；投資政策的重點要發展多元化的投資主體；土地政策可以重點發力集體土地用于租賃市場發展，形成租售并舉的市場格局；立法方面，包括研究推出住房法、房地產稅法等。
何維達表示，探索建立房地產調控的長效機制，除了適當運用貨幣政策和財政政策之外，還應注重三方面問題：一是加強供給側改革，調整住房結構，增加經濟適應房供給；二是有序推出房地產稅，提升非自住房屋作為資產的持有成本，同時注重引導好市場預期；三是新城建設或者開發區規劃應該多參照日本、新加坡等國經驗，推動上班與居住“就近解決”，避免上下班人口大遷移，從而緩解房地產調控壓力。
